Własność gruntu czy użytkowanie wieczyste – na co zwrócić uwagę kupując mieszkanie?

Grunt zabudowany budynkiem mieszkalnym, w którym planujemy zakup mieszkania, może stanowić własność dewelopera lub może być oddany mu w użytkowanie wieczyste. Wraz z nabyciem prawa odrębnej własności lokalu, nabywamy udział w prawie własności części wspólnych budynku oraz prawie własności lub prawie użytkowania wieczystego gruntu. Nie każdy zdaje sobie sprawę, co te dwie opcje oznaczają dla kupującego mieszkanie. Wyjaśniamy to poniżej.

Z pozoru prawa i obowiązki właściciela lokalu są podobne zarówno w przypadku użytkowania wieczystego, jak i własności gruntu, jednak jego sytuacja prawna różni się zasadniczo.

Użytkowanie wieczyste

W przypadku prawa użytkowania wieczystego zakres rozporządzania nieruchomością oddaną w użytkowanie wieczyste jest możliwie zbliżony do władztwa gwarantowanego prawem własności, a budynki wzniesione na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste stanowią własność użytkownika wieczystego. Trzeba zaznaczyć jednak, że użytkownik wieczysty jest ograniczony w swoich działaniach przez umowę o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, która zawiera na przykład obowiązek zabudowy.

Należy pamiętać, że w przypadku użytkowania wieczystego właścicielem nieruchomości pozostaje skarb państwa lub jednostka samorządu terytorialnego, np. Miasto, oddająca grunt w użytkowanie wieczyste, a samo prawo ma charakter terminowy. Okres, na który nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste – zazwyczaj 99 lat – może ulec przedłużeniu, lecz przedłużenie takie nie będzie możliwe jeśli wystąpi uzasadniający odmowę ważny interes społeczny – mówi Iwona Skała, radca prawny z firmy deweloperskiej Realco Property Investment and Development.

Istotną konsekwencją nabycia nieruchomości postawionej na gruncie oddanym w użytkowanie jest konieczność ponoszenia opłat rocznych należnych z tego tytułu.

Opłaty te ustala się wedle stawki procentowej od wartości gruntu, a ich wysokość jest uzależniona od przeznaczenia nieruchomości. Wysokość opłaty może być aktualizowana raz w roku, o ile wartość nieruchomości się zmieni – dodaje Iwona Skała.

Właśność gruntu

Własność jest najszerszą wiązką praw do nieruchomości, czyli uprawnień, jakie może realizować w stosunku do nieruchomości właściciel. Kodeks cywilny określa, że w granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może korzystać z rzeczy (którą w tym wypadku jest nieruchomość) zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy oraz w tych samych granicach może rozporządzać rzeczą – wyjaśnia Iwona Skała.

Oznacza to, że właściciel nieruchomości może ją zagospodarować zgodnie z obowiązującymi przepisami, oddać czy sprzedać. Może ustanowić ograniczone prawa rzeczowe – służebności czy obciążyć hipoteką. Co ważne właściciel gruntu nie uiszcza opłaty rocznej, jedynie obciążają go koszty podatku od nieruchomości. Jedną z nieruchomości posiadającą własność gruntu jest kamienica znajdująca się przy ul. Ogrodowej 65 w Warszawie, należąca do firmy RealCo.